PÁR UŽITEČNÝCH RAD K REKONSTRUKCI BYTU BYTOVÝCH JADER

Několik vět úvodem k přestavbě bytového jádra nebo bytu

V úvodu je nutné uvést, že přestavbu bytového jádra je nutné provést se souhlasem stavebního úřadu a neporušit tím zákonné předpisy. Stejně jako u jiných staveb se postup při povolovaní přestavby bytového jádra řídí zákonem č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a jeho prováděcími předpisy.

Pro vysvětlení pojmu stavba je třeba uvést, že stavební předpisy stavbou rozumějí stavbu stávající. tj. zkolaudovanou (např. bytový nebo rodinný dům), dále změnu této stavby, kterou může být nástavba, přístavba, nebo stavební úprava, a dále stavbu novou. Stavební předpisy neznají pojmy jako např. rekonstrukce, adaptace či modernizace. Právě pojem rekonstrukce je značně zaběhlým výrazem zejména mezi laickou veřejností. Uvedených pojmů (přestože jsou obsaženy v některých předpisech jiných resortů) je proto třeba se vyvarovat v projektové dokumentaci a v podávaných žádostech na stavební úřad. Ani výraz “přestavba” nezná stavební zákon a jeho prováděcí předpisy. Používán je zejména v technických publikacích, neboť z názvu je zřejmé co je obsahem stavebních úprav. Váš projekt a Vaše žádost o stavební povolení by měla obsahovat vždy pojem “stavební úprava”, což je změna dokončené stavby, při níž se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby.

Povolení pro realizaci přestavby

Přestavba bytového jádra je změnou stávající dokončené stavby, která ve většině případů vyžaduje vydaní stavebního povolení.

Některé stavby a stavební úpravy lze provést i na základě ohlášeni stavebnímu úřadu. Podle § 55 odst. 2 pism. h) stavebního zákona ohlášení postačí v případě stavebních úprav, kterými se nemění vzhled stavby, nezasahuje se do nosných konstrukci stavby a nemění způsob užívaní stavby. V této souvislosti je nutné uvést, že v případě přestaveb bytových jader a bytů však dojde obvykle k částečné nebo úplné změně vnitřního uspořádání příček bytu tzn. k jinému než kolaudovanému dispozičnímu řešeni. Při přestavbách je sice vždy snahou nezasahovat do nosných konstrukcí domu, ovšem k jejich statickému ovlivnění dochází. Zejména jde o přitížení stropních konstrukcí, nebo přitížení svislých konstrukci a tím i základů celého domu.

Pokud budete trvat na tom , že chcete realizovat svoji přestavbu bytového jádra pouze na základě ohlášení stavebnímu úřadu musíte splnit dvě základní kritéria :

1. Musí se jednat o výměnu stěn bytového jádra za materiál o stejné nebo podobné hmotnosti.
2. Musí být zachována původní dispozice bytu , kterou vytvářelo bytové jádro nebo ostatní místnosti bytu.

Je třeba projekt nebo ne ?

V případě stavební úpravy v bytě,  která bude vyžadovat vydání stavebního povolení se stavebník musí obrátit na osobu oprávněnou k projektové činnosti, pokud jí není sám. Mělo by se jednat o autorizovaného inženýra v oboru pozemní stavby. Autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby může také kromě jiného oprávnění provádět statické a dynamické výpočty. Je třeba upozornit, že projektovou dokumentaci nemůže samostatně zpracovat autorizovaný technik (ten může zpracovat jen dílčí část dokumentace pro autorizovaného inženýra), ani tzv. kvalifikovaná osoba (ta může zpracovat projekt drobných a jednoduchých staveb nebo jejich změn, kromě ovšem staveb pro bydlení, opěrných zdí a staveb podzemních).

V oboru pozemní stavby mohou také vykonávat projektovou činnost autorizovaní architekti, ti však nemají oprávnění k posuzování statiky a dynamiky staveb. Pokud by tedy projektovou dokumentaci dané stavební úpravy zpracoval autorizovaný architekt v oboru pozemní stavby, statické posouzení ovlivnění stávajících konstrukcí novou úpravou by musel zpracovat autorizovaný inženýr. Projektovou činnost mohou vykonávat i osoby, které získaly v minulosti průkaz zvláštní způsobilosti k projektové činnosti podle dřívějších předpisů. Protože ale tyto průkazy nemají uveden konkrétní obor, může nastat situace, že stavební úřad bude k předložené projektové dokumentaci vyžadovat také statické posouzení, zpracované autorizovaným inženýrem, popřípadě celou dokumentaci jím ověřit.

Seznam autorizovaných osob vede Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě a Česká komora architektů. Působnost autorizovaných osob – viz. § 17-19 zákona č.360/1992 /autorizační zákon/.

Pozor !

Je třeba vědět, že bytové panelové domy nejsou jednoduchými ani drobnými stavbami. Proto projektovou dokumentaci k přestavbě bytového jádra, které se nachází v panelovém domě nemůže tedy vypracovat osoba, která má na základě splnění kvalifikačního předpokladu (vzdělání a praxe) živnostenský list s předmětem podnikání : “Projektování jednoduchých a drobných staveb, jejich změn a odstraňování”.

Kdo je oprávněn provést přestavbu ?

Většina bytových domů nejsou jednoduchými stavbami ve smyslu § 139b stavebního zákona a panelové bytové domy do této kategorie rovněž nepatří. Podle tohoto ustanovení. které se ve stavebním zákonu objevuje s jsou jednoduchými stavbami mj. stavby pro bydleni, jejichž zastavěná plocha nepřesahuje 300m2, pokud mají nejvýše 4 byty, jedno podzemní a tři nadzemní podlaží včetně podkroví. Podle § 44 odst. l stavebního zákona může stavbu a její změnu provádět jen právnická nebo fyzická osoba oprávněná k provádění stavebních nebo montážních prací jako předmětu své činnosti podle zvláštních předpisů (např. obchodní zákoník, živnostenský zákon). Z toho je zřejmé, že ani poměrné jednoduché stavební práce na přestavbě bytového jádra v bytovém domě, který není jednoduchou stavbou nemůže provádět stavebník svépomocí. Stavební úpravy prováděné svépomocí je tedy možné provést pouze v domě, který splňuje podmínky pro jednoduchou stavbu a stavebník by si zabezpečil odborné vedení stavby oprávněnou osobou. Je zřejmé, že takové obytné panelové domy se nevyskytují.

Pro zjednodušení tohoto výkladu je možné konstatovat, že přestavbu bytového jádra může provádět jen právnická, nebo fyzická osoba, která má živnostenský list vystavený na předmět podnikání :

"Provádění staveb, udržovacích prací na nich a jejich odstraňování"

Tyto osoby mají odpovědného zástupce s autorizací pro daný druh staveb

Pozor !

Z výše uvedeného vyplývá, že za zhotovitele stavební úpravy ve smyslu § 44 odst.1 stavebního zákona nelze považovat osobu, která podniká na základě živnostenského listu,  kde v předmětu podnikání je uvedena řemeslná činnost (např. zednictví apod.).